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欠点や悪習などを正常な状態に直すことを矯正といいます。
マンションが百戸だったら、一戸当たり三O万円ずつ負担している計算になります。
では、不動産会社の利益率はというと、最近は八1一五パーセント程度で、グ不動産会社は悪徳。
でよくもうけているというイメージからは程遠いほど、良心的です。
毎日使っている化粧品などの方ローンの金利が低い。
この二つのが、原価数百円程度で作られたものが数千円で売られているのですから、よほど大きな利幅ではありませんか!土地の価格は、バブル期の約一O分の一から三分の一まで下がりました。
建築費もバブル期に比べ、今は半分程度です。
これ以上安くしたら基礎工事や建物の構造上で問題が出てくるのでは、と心配になるくらいです。
阪神大震災がおきてからは、消費者も安全性に目がいくようになり、建設会社も基礎工事や建物の構造強化に力を入れています。
ここ一1二年建築費は上がる傾向で、関西国では昨年より一Oパーセントほど上昇しているところもあります。
これ以上のコストダウンはかなり厳しいと思います。
では、今後土地代はまだ下がり続けるのかどうか。
これは公示地価を見て判断します。
公示地価は、毎年三月末頃発表されますが、一九九八年までは七年連続下落しています。
それも一九九五年までは二桁ずつ下がってきていましたが、今年は「下げ幅縮小、東京都心二十地点で上昇に転ず」と発表されました。
ここがポイントです。
下げ幅が縮小してきた、場所によっては上昇してきていると発表があった時が、下落から上昇に転じる転換点なのです。
つまり、その時が土地の底値なのです。
東京は一九九五年まで二桁下落を記録してきたのに、一九九七年はマイナス三・Oパーセントになった。
前年はマイナス三・四パーセントだったので、一九九六年あたりから、土地の価格はほぼ横ばいということになります。
東京以外の所においても同じようなことが言えます。
マンションの底値がいつかを判断するもう一つの材料は、外資系の投資会社が動きだした時です。
登記簿を見てみると、一九九七年は華僑が土地を買っています。
一九九八年は、外資系、特にアメリカのユダヤ系の投資会社が、不良債権の土地やマンションをどんどん安値で買っていっています。
昔から言われていることで、世界の経済とお金はユ、ダヤと華僑の子の中にある。
つまり、不動産投資が彼らのビジネスとして動き出した時は、だいたい土地の値段も底値と考えてよく、またそれがチャンスだと私は思います。
今、売り出されているマンションの土地はほとんど約半年から一年前に不動産会社が仕入れた物件だと思われます。
ですから、マンションの価格も今が底値、といえるのです。
そして金利ですが、ほとんどの人はマンションをすべて現金では買いません。
住宅ローンを利用するのです。
ですから、いくらマンションの価格が安くても、高い利息を払うようではまったく意味がありません。
仮に、三000万円の住宅ローンを三十五年返済で組んだ場合の返済額を比べてみると、金利三パーセントならば、ボーナスなしで毎月約一一万五000円の支払いです。
金利回パーセントでは月々約一三万三000円、五パーセントなら約一五万二000円になります。
つまり金利が一パーセント上がるごとに、利息分の支払いが約一万八000円強増えることになります。
一年で約二一万七000円、三十五年間で約七六O万円という支払い金額の差が出てきます。
いかに金利が重要かということが分かるかと思います。
ですから、できるだけ低い金利のときに、固定期聞が長期の住宅ローンを組むということが、最も賢いローンの組み方です。
今年(一九九八年)の四月発表の住宅金融公庫の金利は、史上かつてなかった低さの二・七五パーセントです。
「マンションを見たら欲しくなる、金利が下がったら買いたくなる」は、私の性分のようなものです。
子供の頃から家やマンションの広告を見るのが好きでした。
また金利を細かくチェックしてどっちがいくら得だとか考えるのが昔から好きです。
買い物はパーゲン中心で、すごくケチのようでおはずかしい話ですが、正価ではなかなか買う気がおきません。
ましてや、家賃を他人に払うなんて多額のお金をドブに捨てているようなもので、私の辞書にはか家賃収入。
という言葉はあってもグ家賃支払。
という言葉はありません。
その趣味が高じ、また実益も兼ねて今の仕事を始めて、今年で十年以上になります。
こうしたらこれだけ得するよ、と相談に来られた人にアドバイスして、自分も得した気分になる。
これが私のストレス発散法でもあるのですが、その中でも、今がまさに最も買い時だと思います。
マンションの価格も底値、金利も最低なのですから。
それでも、今は無理!という人もいると思います。
が、あきらめることはありません。
買い時はまた必ずやって来ます。
マンションの買い時は、価格が安くなって、金利が低いときですが、この二つの条件が揃うグクロスポイント。
はなかなかありません。
しかし、ある一定の周期でそういうチャンスの時が来ていることを過去の経済の動きが物語っています。
私はこれを「七年周期」と呼んでいますが、七年に一回の割合で金利もマンション価格も安くなるときがきています(図?参照)。
今回のクロスポイントの時期はバブルの始まる前の一九八八年から数えて七年目の、一九九六年から三年間も続いています。
公定歩合は長期プライムレートや短期プライムレートの金利のもとになりますが、これによって経済を調整しています。
株価も為替も、景気の動向も金利によって調整されているのです。
ですから、景気が悪くなれば景気を回復させるために、低金利政策がとられます。
金利が低ければ、資金を借り入れしやすくなりますから、消費者は住宅ローンを使ってマンションでも買おうか、企業ならば先行投資をしようか、という動きが出てきます。
国も国債を発行して、公共事業を行っていきます。
このように、とにかくお金を動かさなくては景気は良くならないからです。
景気が回復するという兆しが見えてきたときには、必ず「インフレの心配はないか」と新聞などに出てきます。
今、アメリカは好景気の反面、株価の下落などの心配も出てきています。
アメリカの経済を語るとき必ず「インフレ懸念」が話題になります。
景気が良くなると物価は上昇します。
物がどんどん売れるので、企業は活発に企業活動をし雇用を増やし、残業時間もボーナスも増え所得も増えます。
消費が活発になるので物の価格も上がっていきます。
つまり、インフレ懸念が出てくるということなのです。
すると物価の上昇を抑え、景気の安定をはかるために公定歩合の引き上げが行われます。
バブルが起きたときにも、物価、特に不動産や株価の安定をはかるために金利を引き上げ総量規制を行い、その結果として企業活動がストップし平成大不況が起こったわけです。
金利が上がると、人は購買に向かわず、貯蓄に向かいます。
企業も先行投資ではなく、事業を縮小せざるをえなくなり人員削減などリストラの時代に入っていきます。
そうするとますます景気が悪くなる・・・、簡単に一言やっとこの繰り返しで経済活動は推移しています。
ですから、金利が低くて、マンションの価格が下がるクロスポイントも必ずやって来ます。
その時に買えばいいし、買うように計画する。
クロスポイントの時期が四年後にありそうな時は、四年間買わずにお金を貯めて、準備をしておく。
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